Heizung kaputt: Vermieter reagiert nicht — was nun?

Vermieter meldet sich nicht — und die Heizung ist aus

Sie haben Ihrem Vermieter die defekte Heizung gemeldet, aber er reagiert nicht. Im Winter ist das mehr als ärgerlich — es ist gesundheitlich bedenklich und rechtlich ein klarer Mangel. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie tun dürfen und sollen, ohne rechtliches Risiko.

Schritt 1: Schriftliche Mangelanzeige mit Frist

Falls noch nicht geschehen: sofort schriftlich. E-Mail reicht rechtlich, besser ist Einschreiben mit Rückschein. Inhalt:

• Genaue Beschreibung des Mangels („Heizung komplett ausgefallen seit 14.10.")
• Zeitpunkt des Auftretens
• Konkrete Frist zur Behebung (im Winter: 24–48 Stunden)
• Ankündigung der Ersatzvornahme bei Fristablauf
• Unterschrift und Datum

Schritt 2: Dokumentation des Mangels

Ab dem ersten Tag Protokoll führen:

• 3-mal täglich Raumtemperatur messen (Thermometer in Wohnzimmermitte, 1 m Höhe)
• Datum, Uhrzeit, Raum, Temperatur in einer einfachen Tabelle festhalten
• Fotos von Heizkörpern, Thermostaten, Heizungsanlage
• Bei Gas-Geruch oder Rauchbildung: Feuerwehr 112, Bestätigung anfordern

Schritt 3: Was „angemessene Frist" bedeutet

• Komplett-Ausfall im Winter (unter 15 °C): 24 Stunden
• Teilausfall mit unter 20 °C: 48–72 Stunden
• Warmwasserausfall alleine: 72 Stunden
• Sommer (Mai–September): 1–2 Wochen

Rechtsgrundlage: § 536a BGB (Ersatzvornahme) sowie AG- und LG-Entscheidungen, die Fristen im Winter eng auslegen.

Schritt 4: Wenn keine Reaktion — Ersatzvornahme

Nach Fristablauf dürfen Sie selbst einen Fachbetrieb beauftragen. Die Kosten können Sie:

• An den Vermieter weiterberechnen (Rechnung geht an Vermieter-Adresse)
• Von der nächsten Miete abziehen (§ 536a Abs. 2 BGB)
• Bei Zahlungsverweigerung des Vermieters: einklagen

Achtung: Sie müssen die „wirtschaftlichste Reparatur" wählen. Also nicht das teuerste Angebot, sondern einen seriösen Fachbetrieb mit marktüblichen Preisen. Ein Meisterbetrieb mit ordnungsgemäßer Rechnung ist hier der richtige Ansprechpartner.

Parallel: Mietminderung

Ab Tag 1 der Mangelanzeige können Sie die Miete anteilig mindern. Details in unserem Ratgeber Mietminderung bei Heizungsausfall. Mindern Sie die Kaltmiete unter Vorbehalt, nicht die Bruttomiete.

Hilfe von Dritten

• Mieterverein: Mitgliedschaft ca. 80–100 Euro/Jahr, beraten rechtlich, schreiben Vermieter direkt an
• Sozialamt: Bei akuter Notlage (alte Menschen, Kleinkinder, Kranke) kann das Amt sofortige Abhilfe verlangen
• Gesundheitsamt: Bei Kälte unter 15 °C und Gesundheitsrisiko kann Anordnung an Vermieter ergehen
• Schornsteinfeger: Bei Gas-Geruch oder Abgas-Problemen sofort einschalten

Nicht tun

• Miete komplett einbehalten: ab 2 Monatsmieten kann der Vermieter fristlos kündigen
• Luxus-Reparatur oder Komplett-Austausch beauftragen: nur die notwendige Reparatur ist erstattungsfähig
• Selbst basteln: wenn Sie dabei etwas kaputt machen, haften Sie

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